Airbnb en copropriété: faire interdire un meublé touristique, contester l'AG et obtenir le retour à l'habitation
Dix-neuf heures dans un escalier d'immeuble, trois valises à roulettes, un code d'entrée reçu par message, des occupants qui changent chaque week-end: la scène décrite par le cabinet Kohen Avocats dans son dossier du 8 septembre 2026 est devenue ordinaire dans les copropriétés urbaines. Pour les gérants de gîtes en Normandie et les riverains qui cohabitent avec un meublé touristique, la question n'est plus seulement de savoir si la location est légale — elle est de mesurer ce que le règlement de copropriété peut réellement interdire, et par quels moyens un voisin peut agir.
Destination de l'immeuble et changement d'usage: deux régimes distincts
Le dossier publié par Maître Reda Kohen distingue clairement ce qui relève du droit de la copropriété et ce qui relève de l'urbanisme. Dans le premier cas, c'est le règlement qui fixe la destination des parties privatives et communes — la Cour de cassation l'a rappelé le 16 octobre 2025 dans une affaire de résidence de tourisme: « un règlement conventionnel de copropriété […] détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance » (Cass. 3e civ., 16 octobre 2025, n° 24-14.303). Chaque copropriétaire « use et jouit librement » de son lot, mais « sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble ». La contrepartie protège aussi le propriétaire contre les interdictions abusives. Dans le second cas, seule la mairie peut autoriser un changement d'usage vers l'hôtellerie — et la loi du 19 novembre 2024 a durci ce second volet en renforçant les prérogatives des maires dans les zones tendues.
Le délai de deux mois qui piège les voisins vigilants
Récurrence que le cabinet signale: une assemblée générale vote, à tort ou à raison, une autorisation de meublé touristique, et le copropriétaire qui souhaite contester dispose de deux mois. La Cour de cassation l'a confirmé le 16 avril 2026: ce délai court même si le copropriétaire n'a jamais retiré le recommandé du syndic. Pour un riverain qui découvre a posteriori que la location tournante a été couverte par un vote, l'obstacle devient difficile à franchir passé ce délai, quand bien même la décision contreviendrait au règlement. C'est, en pratique, le point de bascule le plus sous-estimé du dossier — et un piège pour les copropriétaires qui croient encore disposer d'un recours une fois la saison touristique lancée.
La méthode complète, étape par étape
Le cabinet parisien ordonne les actions dans l'ordre où un syndic ou un copropriétaire doit les conduire: lire le règlement et vérifier la destination de l'immeuble; agir en justice pour faire cesser la location contraire au règlement; attaquer dans les deux mois toute décision d'assemblée qui couvrirait l'activité; enfin, quand l'autorisation de changement d'usage fait défaut, exiger le retour à l'habitation et les sanctions prévues par la loi. Pour un propriétaire de gîte normand qui loue un bien en copropriété, ou pour un résident qui subit les nuisances d'un meublé de passage, la vérification immédiate porte sur deux points précis: la destination inscrite au règlement (articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965) et la position de la commune sur le changement d'usage. L'efficacité de la démarche dépend moins de la bonne volonté des parties que de la rigueur des délais et de la lecture exacte du règlement.